पुस १८, मेलबर्न अष्ट्रेलिया । इनफ्लेक्सनको कारणले ब्याजदर बढ्न सुरु हुने बेला अर्थात २०२२ को मार्च-अप्रिलसम्म प्रोपर्टीको भाउ पिकमै थियो। ब्याजदर बढ्न सुरु भएसंगै अब प्रोपर्टीको भाउ घट्छ भनेर एकथरी एनालिस्टहरुले प्रोजेक्सन गरे र लगातार ८ पटकसम्म ब्याजदर बढ्ने क्रममा विशेष गरेर हाईइन्डका र केहि सबवर्बहरुमा मिड रेञ्जका प्रोपर्टीको भाउमा केही गिरावट आएको देखियो।

यसो हुनुको मुख्य कारणमा:

१.त्रासको बाताबरण: लगातार ८ पटकसम्म महिनैपिच्छे ब्याजदर बढेको बढेइ गर्नाले अझै कति बढ्ने हो र कहिलेसम्म बढी रहने हो भन्ने कुराको ठेगान भएन जसलेगर्दा खरिदकर्ताहरुमा एक किसिमको त्रास वातावरण फैलियो जसको फलस्वरुप मान्छेहरु प्रोपर्टी किन्ने कुरामा हतारमा होम्मिन हिच्किचाए जसले मागमा कमी आई कारोबार कम भयो र मुल्यपनि बिस्तारै घटेको देखियो।

२.लोन सर्विसबिलिटीको इस्सु: इनफ्लेक्सनको कारणले महंगी बढ्यो र महंगीको कारणले दैनिक खर्च पनि बढ्नेभयो जसलेगर्दा खरिदकर्ताहरुको नेट बचत पनि कम हुन गयो। एक त त्यहि आम्दानीमा कम नेट सेविंग त्यसमा पनि ऋणको तिर्नुपर्ने किस्ता बढेको ब्याजको आधारमा हिसाब गर्नु पर्ने हुँदा लोनको किस्ताको खर्च पनि बढ्ने भयो यसले गर्दा पहिला त्यही आम्दानीले बढी ऋण आउँथ्यो भने अहिले कम ऋण पाइने भयो। जसका कारणले किन्ने मन हुँदाहुँदै पनि ऋण चाहिए जति स्वीकृत नहुने भएका कारणले पनि मार्केटमा आए जति प्रोपर्टीहरु बिक्रीहुन सकेनन् फलस्वरुप मुल्यमा गिरावट आउन शुरु गर्यो।

३.मुख्यतया माथिका कारण अलिक डर लाग्दा देखिए पनि समग्रमा २०२२ मा कारोबार घटेको महसुस त भयो। तर मिड रेञ्ज र लो रेञ्जका राम्रा प्रोपर्टीहरु खरिद बिक्री भैरहे।

अब २०२३ मा के होला त ?

हामीले देखि रहेकोकुरा हो कुनै पनि कुराको कारण र असर हुन्छ विशेष गरेर फाईनान्सियल मार्केट एवं प्रोपर्टी मार्केटमा त्यसको असर देखिन समय लाग्छ। उदहारणका लागि अहिलेको विश्वव्यापी इनफ्लेक्सनका विभिन्न कारणहरु जस्तोकी रसिया उक्रेन युद्ध, अमेरिका,अष्ट्रेलिया र चिनको बिग्रदो व्यापारिक सम्बन्ध आदी भएता पनि मुख्य कारण भनेको कोभिडको असर नै हो। कोभिडको खास असर देखिन झन्डै २ वर्ष लग्यो।

अहिलेको अवस्थामा पनि देखिने र सिधै महसुस हुनेगरि इनफ्लेक्सन शुरु भएको त्यति धेरै भएको छैन। इनफ्लेक्सन कन्ट्रोल गर्ने उपायको रुपमा ब्याजदर त बढाइयो यसको रिफ्लेक्सनमा लोनको किस्ता बढ्यो तर य सको दीर्घकालिन असर के पर्दछ त्यो महत्वपूर्ण हुन्छ। जसरी कोभिडको असरले इनफ्लेक्सन बढ्न यतिका समय लाग्यो यसैगरि यो इनफ्लेक्सन र आकासिएको ब्याजदरको खास असर देखिन समय लाग्नेछ।

अब देखिँदै गरेका केही असरहरुलाई हेरौ

१.फिक्स रेटहरुको एक्सपाएरी – करिब एक वर्ष पहिला सम्म ब्याजदर सरदरमा २% भन्दा कम थियो। ब्याजदर कम भएकोले क्रेताहरुले लोन फिक्स गरेका थिए। तथ्याङ्क अनुसार थेरैजसोले दुइ वर्षको फिक्स गरेको पाइन्छ। उक्त फिक्स गरेका लोनहरु धमाधम एक्सपाएर्ड हुँदैछन् र अधिकांश लोनहरु २०२३ को मिड सम्ममा एक्सपाएर्ड भइसक्नेछन्।

अब हालको ब्याजदर भनेको ५%को हाराहारीमा छ। अब एक्सपाएर्ड भएको लोन स्वत: ५%को हाराहारीमा पुगे पछि लोनको किस्ता पनि हाल तिरीरहेको भन्दा डबल भन्दा बढी हुन जान्छ। सुरु सुरुमा त जम्मा भएको बचत आदिले त्यति महसुस नहोला। तर बढ्दो किस्तालाई अफसेट गर्ने गरि तलब र रेन्टल प्रोपर्टीबाट आउने भाडामा बृद्धि नहुने हुदा सबै प्रोपर्टीको किस्ता धान्न गारो पर्ने हुन जान्छ र किस्ता नै तिर्न नसक्ने अवस्थामा पुगिन्छ। जसलाई हामी मोर्गेज क्राइसिस भनेर भन्दछौं। यदी मोर्गेज क्राइसिसको अवस्थामा पुग्ने स्थिति आउने हो भने प्रोपर्टी मार्केट अझै तल झर्न सक्ने देखिन्छ।

२.ब्याजदर बढ्ने क्रम रोकिने ठेगान नहुनु – २०२२ को मे महिनाबाट सुरु भए पश्चात् लगातार डिसेम्बरसम्म ब्याजदर बढी नै रह्यो अब तुरुन्तै यो क्रम रोकिने जस्तो देखिँदैन। यदी ब्याजदर बढ्ने क्रम नरोकिने हो भने प्रोपर्टी मार्केट अझ तल झर्ने देखिन्छ।

३.यथावत अन्तराष्ट्रिय समस्या – इनफ्लेक्सन अन्तराष्ट्रिय समस्या जस्तै भएको छ। विशष गरेर वेस्टर्न इकोनोमी त्यसमा पनि अमेरिका ठुलै भुमरीमा छ। अमेरिकामा कुनै सेक्टरको डाटा राम्रो आउने बित्तिकै सेन्ट्रल बैंक ब्याजदर अझै बढाउन हतार देखिन्छ। अमेरिकामा ‘गुड न्युज इज फर ब्याड न्युज’को स्थिति छ। इकोनोमीले अलिअलि टाउको उठाउन थाल्यो की अझै मरेको छैन अझै जोडले हानको स्थिति छ। यसले पनि के देखाउँँछ भने इकोनोमिक रिकोभरि त्यति नजिक छैन।

आसाका किरणहरु

१ सरकारको पहलकदमी- प्रोपर्टी मार्केटलाई स्टेबल बनाउन सरकारको महत्वपूर्ण भुमिका हुन्छ। तर स्ट्याम्प ड्यूटी किस्ताबन्दीमा तिर्न मिल्ने, हालैबाट लागु हुने डाउनसाईजर प्रोग्राम ( १० बर्ष भन्दा बढी होल्डगरेको प्रोपर्टी बेच्दाखेरि ५५ बर्ष पुगी सकेको जोडीले ६००,००० सम्म सुपरमा कन्ट्रीब्युट गर्न पाउने), बिदेशी इन्भेस्टर माथि कडाईका नियमहरु त अगाडी सारेको पाईन्छ। तर डाईरेक्ट राहतहुने खालका प्रोग्रामहरु ल्याएको देखिँदैन। यदि प्रोपर्टी मार्केटलाई सम्भावित मोर्गेज क्राइसिसबाट बचाउने हो भने सरकारको पनि दायित्व हुन्छ। आशा गरौँ सरकार यस मानेमा सिरीयस छ।

२.सुधारोन्मुख अर्थतन्त्र- अहिलेको समस्याको औसधि भनेकै इनफ्लेक्सन कन्ट्रोल हो। कोभिडको कारणले आक्रान्त भएको अर्थतन्त्रमा जताततैबाट क्रमिक सुधार आउँदै गरको पाइन्छ। जस्तो की बेरोजगारीको प्रतिशत न्युनहुनु ,केहि अपबाद बाहेक सबै इन्डस्ट्रिज़हरु प्रि कोभिडकै अवस्थामा चल्नु, चाीनले कोभिड रिस्ट्रिकसन हटाउन सुरु गर्नु लगायत सबै इनफ्लेक्सन कन्ट्रोलको लागि महत्वपूर्ण सारथीहरु हुन्। थुप्रै एनालिस्टहरुको प्रिडिक्सन पनि २०२३ को मिड तिरबाट इनफ्लेक्सनको बढ्ने क्रम रोकिन्छ भन्ने छ। यो प्रिडिक्सन अनुसार २०२३ को मिडतिरबाट मार्केटले पिकअप लिन सक्छ।

३.सारांशमा भन्दा सजिलैसँग अहिले भइरहेको र नयाँ किनिने प्रोपर्टीको किस्ता सजिलै म्यानेज गर्न सकिन्छ भने मात्र नया प्रोपर्टीमा हात हाल्नु उचित देखिन्छ। किनकी इनफ्लेक्सन कन्ट्रोल नै भएपनि ब्याजदर रातारात घट्ने भन्ने हुदैन। घटे पनि बिस्तारै मात्रै घट्दै जाने हो। बरु यदि बरोइङ्ग क्यापसिटीले भ्याउँछ भने प्रोपर्टी अपग्रेड गर्ने चाही सुनौलो मौका हो जस्तो लाग्छ।

जस्तो की यदि तपाई युनिट किनेर बस्नु भएको छ र घरमा अपग्रेड गर्ने सोच छ भने हालको युनिट राखेर किन्न सकियो भने त ठिकै छ तर यदी बरोइंग क्यापासिटीले भ्याएन भने पनि एउटा अप्सन भनेको भइरहेको युनिट बेच्ने र तुरुन्तै घरमा अपग्रेड गर्ने हो। यो अप्ससन लिँदा युनिटलाई केहि सस्तोमा त बेच्नु पर्ला तर घरपनि सस्तैमा पाईने संभावना रहन्छ। मतलब सानो प्रोपर्टी सस्तोमा बेचेर ठुलो प्रोपर्टी पनि सस्तोमै किन्न सकिने हुदा दीर्घकालमा आफु बेटरअफ हुन सकिन्छ।

सबै सिनारियोलाई हेर्दा यदि बरोइंग क्यापासिटीले भ्याउछ भने र प्रोपर्टी जोड्ने इच्छा छ भने अबको एक दुइ महिनामा किन्दा बेस हुन्छ जस्तो लाग्छ। तर पनि प्रोपर्टी मार्केटको मुभमेन्ट र सेन्ट्रल बैंकको फ्युचर मुभलाई पनि ट्रयाक गरेर निर्णय लिनु बुद्धिमानी हुनेछ।

यस आलेखका लेखक चुरामणि बेल्बासे हुन्। उनि सिपीए एकाउन्टेन्ट र होमलोन सल्लाहकार हुन्। उनी लामो समयदेखि अष्ट्रेलियामा एकाउन्टिङ फर्म चलाउँदै आएका छन्।